深圳福田保潔公司----物流公司保潔工作流程
一、獲取信息：1、定期做市場調(diào)查；2、客戶主動聯(lián)系；3、經(jīng)人推介。

二、甄選信息，確定目標(biāo)客戶：

1、面積少于20000平方米項目不接；

2、項目投入使用時間超過兩年的不接；

3、業(yè)主委員會非原則問題與物業(yè)公司糾纏不清的項目不接（限于成熟小區(qū)）；

4、維修基金不足或不到位的項目不接（限于成熟小區(qū)）；

5、物業(yè)管理配套設(shè)施不全，后續(xù)管理需要投入大量資金的項目不接；（以上各條主要針對全委項目而言）

6、檔次過低的項目不接；

7、曾因工程問題引起業(yè)主公憤、被媒體多次負(fù)面爆光、在業(yè)內(nèi)造成不良影響的開發(fā)商的項目不接；

8、開發(fā)商或大產(chǎn)權(quán)主超過二家的項目不接；

9、公司資源配置達(dá)不到客戶滿意要求的項目不接；

三、談判要素

1、先人后事，與對方相關(guān)聯(lián)系人的關(guān)系極為重要，否則很有可能為他人作嫁衣；

2、要從多方面盡可能掌握對方信息，了解對方實力和主要目的，這是確定是否接手、采取哪種方式的基礎(chǔ)；

3、知己知彼，盡量了解競爭對手的強(qiáng)項弱勢，取長補(bǔ)短；

4、要以內(nèi)部了解和外部公關(guān)的方式，以方案的制作質(zhì)量為基礎(chǔ)，小事多作讓步，大事讓情不讓理，以退為進(jìn)；

5、簽定顧問合同時應(yīng)同時正確引導(dǎo)對方，明確顧問內(nèi)容及條款（尤其是我方的義務(wù)、費用標(biāo)準(zhǔn)）；

6、如對方提出的顧問項目或要求與法律相?；蛭曳阶陨砟芰υ蚨荒芙邮軙r，應(yīng)直接提出，以免日后發(fā)生爭議，不能委曲求全，使自己陷入被動；

7、在開發(fā)商不能確定應(yīng)采用哪種管理模式時，應(yīng)正確分析、引導(dǎo)并向其解釋采取某種模式的原因，盡量注重實效。

四、根據(jù)開發(fā)商的主要需求確定公司所提供的方式，包括：全委托管理、駐場顧問管理、巡場顧問管理及專項培訓(xùn)。報價標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)項目類型、規(guī)模、市場行情及開發(fā)商的目的、要求而采取不同的價格策略。

五、具體步聚（全委和顧問管理，專項培訓(xùn)暫略）

1、明確意向性目標(biāo)后，由公司總經(jīng)理或部門經(jīng)理組織相關(guān)人員考察物業(yè)現(xiàn)場，為管理方案的構(gòu)想奠定基矗

2、請保留此標(biāo)記務(wù)人員根據(jù)擬承接的項目管理服務(wù)范圍、類型、檔次、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行初步的成本核算，與拓展人員及其他相關(guān)人員對項目的可行性和發(fā)展性進(jìn)行分析并報批總經(jīng)理，確定承接方式和報價金額。

3、制定方案。方案內(nèi)容包括：

（1）本企業(yè)情況：位置、規(guī)模、資質(zhì)等級、現(xiàn)轄物業(yè)類型、名稱、管理面積、績效、成果等；

（2）擬承接的項目簡介：周邊情況、配套設(shè)施、建筑形式、居民結(jié)構(gòu)等；

（3）根據(jù)開發(fā)商的需求擬定服務(wù)方式和管理目標(biāo)；

（4）擬定管理服務(wù)內(nèi)容，包括：開發(fā)建設(shè)期間將提供的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)竣工驗收期間的管理服務(wù)內(nèi)容、住戶入住及裝修期間的管理服務(wù)內(nèi)容、實質(zhì)運作期間的管理服務(wù)內(nèi)容。重點是實質(zhì)運作的管理服務(wù)內(nèi)容，大體分為為房屋管理、保安、清潔、維修、綠化、社區(qū)文化活動等七大服務(wù)。

（5）物質(zhì)裝備計劃；本著合理配置、保障利用的原則，列出員工住房、管理辦公用房、營業(yè)用房的多少、面積大小以及所需的各類物品清單。

（6）管理人員配備；根據(jù)物業(yè)實際需求設(shè)置人員，力求精簡、一專多能并能崗位互換。對各崗位人員制訂出相應(yīng)的崗位職責(zé)和入職條件。

（7）管理規(guī)章制度；包括：結(jié)合實際制定員工內(nèi)部制度和約束各方的公共契約，應(yīng)具有合法性、實用性、可操作性和約束性。

（8）經(jīng)費收支預(yù)算；根據(jù)開發(fā)商提供的資料、實地考察以及財務(wù)初步做出的成本核算得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行大致測算，制定收支預(yù)算表。

（9）相關(guān)費用；

（10）提出經(jīng)營、管理、服務(wù)的新思路為提高管理水平，可在創(chuàng)建安全文明單位、實施科學(xué)化、規(guī)范化管理、開展開源節(jié)流、服務(wù)承諾等方面提出既務(wù)實又能體現(xiàn)創(chuàng)新的思路，以確保管理目標(biāo)的實現(xiàn)。（以上僅是方案的基本內(nèi)容，至于詳略取舍可依據(jù)實情而定。）

4、與開發(fā)商作進(jìn)一步溝通，細(xì)化方案內(nèi)容；全面核算管理成本并在確保公司利潤的前提下確定相關(guān)費用、管理期限，為最終簽訂合作協(xié)議做準(zhǔn)備。

5、與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議，明確雙方的權(quán)利及義務(wù)。

6、協(xié)議簽定根據(jù)開發(fā)商要求，確定人員進(jìn)場時間。